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大悅(yue)城資本jing)淞浚鶴  滴wu)長(chang)短板 進取(qu)的商業地產(chan)
2020年02月28日(ri) 09:11 新浪財經-自yue)教ti)綜合

  來源︰觀點

  2020年,中(zhong)國(guo)房地產(chan)行業繼續披荊斬棘,新一輪市場化(hua)降(jiang)息周(zhou)期已(yi)然(ran)開啟。回望(wang)2019不huang)驕駁囊荒輳 wo)們從(cong)企業的角度re)?鄄  伎肌/p>

  大悅(yue)城控股作為(wei)“bai)噬鍆婕搖保 詮?荒暉腹刈槭迪至俗時鏡姆 懟/p>

  觀點地產(chan)網 2019年3月底(di)的一天,深交所鐘聲敲響,中(zhong)糧地產(chan)的故事(shi)畫上了一個轉折,周(zhou)政以大悅(yue)城控股為(wei)主角,開始描繪(hui)新的篇章。

  還是在2018年年末,中(zhong)糧地產(chan)與大悅(yue)城地產(chan)的重組方案獲(huo)得中(zhong)國(guo)證(zheng)監會審核通過,這(zhe)意味著歷時17個月的重組獲(huo)得最終批準。

  隨後的2019年,中(zhong)糧地產(chan)更名為(wei)大悅(yue)城控股、調整人員(yuan)架構(gou)、發布全新品牌戰略、規(gui)劃業務(wu)版圖……這(zhe)一年,大悅(yue)城控股重新起步jian)/p>

  在過去的365天里,大悅(yue)城控股實現市值大幅增meng)印 赫zhai)率下降(jiang)、融(rong)資成本顯著降(jiang)低,公司的管理層甚至喊出了“力爭實現三年銷(xiao)售(shou)型業務(wu)簽約破千億”的小(xiao)目標。

  但也是這(zhe)一年,兩個上市平台之間的同業競爭問題仍然(ran)亟待解決,未來要(yao)如何實現更加專(zhuan)業化(hua)、更加you)諧』hua)的發展路徑,仍待努(nu)力。

  住宅業務(wu)長(chang)短板

  “過去經營兩家yi)鮮泄 荊 蹲時冉戲(xi)fen)散,發聲也難(nan)形成合力。”

  2019年以前,中(zhong)糧集團nuo)夭chan)業務(wu)經歷了好幾(ji)個階段(duan),但這(zhe)幾(ji)個階段(duan)都有一個共同點——業務(wu)分(fen)散。

  2007年開始,中(zhong)糧集團nuo)夭chan)業務(wu)分(fen)為(wei)兩大塊,其中(zhong),中(zhong)糧地產(chan)主管住宅開發業務(wu),中(zhong)糧置(zhi)地負責商業地產(chan);2011年開始,劃分(fen)為(wei)中(zhong)糧地產(chan)(住宅及工業地產(chan))、中(zhong)糧置(zhi)地(大悅(yue)城)、酒(jiu)店事(shi)業部(商務(wu)與度假(jia)酒(jiu)店)、中(zhong)糧海南(旅游地產(chan))四個板塊。

  “四分(fen)天下”的局zhi)娉中(zhong)慫哪曄奔(ben)洌 zhong)糧地產(chan)版圖再生變動。

  2014年,正式分(fen)為(wei)中(zhong)糧地產(chan)與大悅(yue)城地產(chan)兩個上市平台,前者掌管集團旗下的住宅開發業務(wu),後者負責商業及旅游wo)滴wu)。

  如今,時ben)渥zou)到2019年,大悅(yue)城控股成為(wei)中(zhong)糧集團旗下融(rong)合xian)  夭chan)與商業地產(chan)一體(ti)化(hua)的全業態房地產(chan)平台,而大悅(yue)城地產(chan)將成為(wei)以商業地產(chan)為(wei)核心的城市綜合體(ti)平台。

  數據來源︰企業財報、觀點指數整理

  “整合後的大悅(yue)城控股既能通過開發型物業的高(gao)周(zhou)轉實現現金回流(liu),又(you)能分(fen)享持有型物業帶來的長(chang)期穩定收zhao)婧蛻sheng)值dao)hong)利。”

  2019年以來,大悅(yue)城控股的營業收入大幅提升(sheng)。

  數據顯示(shi),上半(ban)年,大悅(yue)城控股錄得營業收入182.71億元,超過了2018年全年的總額。更重要(yao)的是,營收增長(chang)幅度也有了很(hen)大改善,達到了102.96%。

  在大悅(yue)城控股183億元收入中(zhong),來自商品房銷(xiao)售(shou)及一級土地開發的收入佔比超過80%,來自投資物業的收入為(wei)26.64億元,佔總收入14.58%,而酒(jiu)店經營、物業及其他管理等(deng)業務(wu)提供的收入分(fen)別佔比2.38%、1.25%和0.39%。

  值得注(zhu)意的是,重組過後,雖然(ran)2019年中(zhong)期投資物業相(xiang)關收入由2018年末的6.11億元大幅增meng)又(you)6.64億元,同時增meng)恿司jiu)店經營收入4.34億元,但依舊未能改變大悅(yue)城控股營收的波動軌跡。

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  回顧過往財務(wu)數據,商品房銷(xiao)售(shou)收入才(cai)是公司業績的主要(yao)貢獻(xian)者,但大悅(yue)城控股的住宅銷(xiao)售(shou)一直bei)氏幀芭榔率健(jian)鋇幕郝齜/p>

  2014年,大悅(yue)城控股商品房銷(xiao)售(shou)額108.5億元,隨後幾(ji)年,這(zhe)一數值以30%的增幅往上攀(pan)爬,2018年全年,這(zhe)一數值de)嫉98.64億元,同比增長(chang)52.39%。

  重組之後,大悅(yue)城控股商品房銷(xiao)售(shou)情況有所好轉,2019年上半(ban)年錄得253.98億元,同比增長(chang)62.86%。

  在動輒數千億銷(xiao)售(shou)額的房地產(chan)行業里,大悅(yue)城控股兩百多(duo)億的規(gui)模,依舊任重道遠。

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  僅以當下規(gui)模無(wu)法在行業中(zhong)有足夠的分(fen)量,因此(ci),2019年大悅(yue)城控股也不斷拿地儲糧fu) 員(yuan)bei)規(gui)模擴張之需。

  上半(ban)年,大悅(yue)城控股累計獲(huo)取(qu)了9宗(zong)地塊,總計容面積103.38萬平方米;7-8月份(fen)又(you)在昆明、台州、江門(men)和沈陽新增了4個項目,總計容面積138.62萬平方米。按(an)此(ci)計算,前8月,大悅(yue)城控股shang)略 戀卮 bei)達到2018年全年的1.24倍,佔2017年全年的七成。

  截至2019年6月,大悅(yue)城控股貨值約為(wei)2600億元,到年底(di)具備(bei)可售(shou)條件的貨值是1624億元。

  拿地增meng)擁耐 保 笤yue)城控股拿地成本亦有所下降(jiang)。在2019年8月份(fen)的中(zhong)期業績會上,管理層表示(shi),重組完成,兩個上市平台協(xie)同拿地、融(rong)資效(xiao)應(ying)明顯,上半(ban)年公司拿地成本為(wei)5800元/平方米,較上年同期8000元/平方米下降(jiang)了33%。

  住宅銷(xiao)售(shou)提速(su)、儲糧加速(su)、拿地均價下調……重組整合成為(wei)大悅(yue)城控股向前奔(ben)跑的“助(zhu)跑器”,讓其在銷(xiao)售(shou)難(nan)、拿地難(nan)、融(rong)資難(nan)的2019年仍然(ran)能夠快速(su)前進。

  進取(qu)的商業地產(chan)

  重組完成後,大悅(yue)城地產(chan)成為(wei)大悅(yue)城控股子公司,與後者“商住協(xie)同”不同,前者將以商業地產(chan)為(wei)核心,發展城市綜合體(ti)平台。

  目前,大悅(yue)城地產(chan)已(yi)打造了大悅(yue)城、大悅(yue)me)悍繢鎩 xiang)雲小(xiao)鎮三條購物中(zhong)心產(chan)品線(xian),除去管理輸出項目,截至2019年中(zhong)期,該公司持有已(yi)開業的大悅(yue)城購物中(zhong)心10個meng)跋xiang)雲小(xiao)鎮項目1個,購物中(zhong)心可出租面積共計87.07萬平方米,上半(ban)年平均出租率96%,實現租金收入16.01億元。

  與此(ci)同時,大悅(yue)城地產(chan)擁有xing)誚 澳飩 笤yue)城項目5個,分(fen)別位于北京、成都、重慶(qing)、武(wu)漢等(deng)城市;hui)誚 飩 笤yue)城春風里項目4個,位于北京、甦州、青島(dao)。

  大悅(yue)城地產(chan)還提出,今後將以yue)mei)年三到五個新項目的速(su)度增長(chang),力爭在2020年布局30個商業項目。

  不過,規(gui)模快步之間,大悅(yue)城地產(chan)卻(que)陷入了“增收不hui)隼鋇木置(zhi)妗/p>

  數據來源︰企業財報、觀點指數整理

  根(gen)據財報數據,2019年中(zhong)期,大悅(yue)城地產(chan)錄得營收67.32億元,同比增長(chang)67.2%,但公司擁有人應(ying)佔期內溢利為(wei)8.77億元,較上年同期下降(jiang)48%。

  實際(ji)上,從(cong)2014年開始,大悅(yue)城地產(chan)的淨利潤(run)就呈現出下滑態勢(shi),當年淨利潤(run)為(wei)16.73億元,同比下降(jiang)46.3%;2015年,這(zhe)一數值繼續下降(jiang)57.54%,為(wei)7.26億元。

  隨後三年時ben)洌 笤yue)城地產(chan)淨利潤(run)終于扭轉下跌的局zhi)媯  018年全年錄得21.03億元,但2019年中(zhong)期,這(zhe)一數值再次下跌。

  或許對(dui)大悅(yue)城地產(chan)而言(yan),增收不hui)隼譴cong)慢走(zou)到奔(ben)跑必須(xu)付出的代價。這(zhe)家剛剛zhan) 酥卮笞什chan)重組的企業,近幾(ji)年不斷通過基(ji)金、輕(qing)資產(chan)、多(duo)元化(hua)等(deng)方式改善財務(wu)結構(gou)。

  截至目前,大悅(yue)城地產(chan)共有三支商業地產(chan)基(ji)金,分(fen)別是核心基(ji)金、並購基(ji)金和城市更新並購基(ji)金。

  2016年,大悅(yue)城與中(zhong)國(guo)人壽、GIC、中(zhong)國(guo)人壽成立封閉式基(ji)金,GIC、中(zhong)國(guo)人壽以92.89億元的價格向大悅(yue)城地產(chan)收購了6個項目49%的股權。

  初涉(she)基(ji)金的大悅(yue)城,嘗到了“輕(qing)重結合xi)鋇奶tian)頭。2017年,大悅(yue)城地產(chan)再與GIC合xian)鰨 餐 閃 襯 ?wai)並購基(ji)金,以尋(xun)找(zhao)位于中(zhong)國(guo)境內潛在物業項目的收購機會,從(cong)而升(sheng)級改造為(wei)大悅(yue)城自有旗艦品牌“an)笤yue)城”商業項目或商業di)酆咸ti)項目,該基(ji)金初步投資金額為(wei)114億元。

  值得一提的是,2019年8月,大悅(yue)城地產(chan)將旗下上海長(chang)風大悅(yue)城及西安大悅(yue)城相(xiang)關權益打包(bao)轉讓給上述並購改造基(ji)金。

  此(ci)次轉讓讓me)笤yue)城地產(chan)擺脫了賺取(qu)租金的單(dan)一營收模式︰一方面,大悅(yue)城地產(chan)作為(wei)基(ji)金份(fen)額持有人享受資產(chan)收zhao)婕叭ri)後退(tui)出時的資產(chan)增值收zhao)媯渙硪環矯媯 魑wei)項目管理人,可以向托管方收取(qu)一定管理費用(yong)。

  除此(ci)之外(wai),2018年,大悅(yue)城控股聯合高(gao)和資本成立城市更新並購母基(ji)金,隨後雙方收購了北京火神廟項目,並改造成為(wei)“an)笤yue)me)悍繢鎩輩chan)品系首個項目——大興大悅(yue)me)悍繢鎩/p>

  “通過基(ji)金方式轉出部分(fen)股權,能夠加速(su)回流(liu)資本;通過收購再改造的方式擴張規(gui)模,速(su)度ran)岊茸越 旌hen)多(duo)。”

  無(wu)論是“減重”還是“快步jian)保 dui)大悅(yue)城地產(chan)而言(yan),通過基(ji)金撬動資本賦能,加速(su)資本回流(liu),不僅能夠降(jiang)低杠桿水平,實現資本jing)棧罰 ?晌wei)規(gui)模擴張nuo)鬧匾yao)砝碼。

  除此(ci)之外(wai),大悅(yue)城在2019年還改善了舊業務(wu),擴展了新業務(wu)。

  2019年5月,大悅(yue)城控股旗下首個自有酒(jiu)店品牌北京大悅(yue)酒(jiu)店Le Joy Hotel正式開業,該項目是西單(dan)大悅(yue)城將原有酒(jiu)店式公寓通過改造升(sheng)級,從(cong)而打造出從(cong)商業到酒(jiu)店一體(ti)化(hua)、一站(zhan)式服(fu)務(wu)的全場景體(ti)驗新模式jian)/p>

  同年8月,大悅(yue)城控股創邑031文創園(yuan)開園(yuan),同日(ri)大悅(yue)城控股長(chang)租公寓品牌大悅(yue)樂邑也正式發布。截至目前,大悅(yue)樂邑共有四家門(men)nuo)輳 渲zhong)深圳有三家,天津有一家。

  大悅(yue)城控股與大悅(yue)城地產(chan)兩個上市平台的角色定位僅僅是重組之後的第一道門(men)檻,而後,大悅(yue)城控股還面臨著更多(duo)變量。

  資本輸血

  行業當中(zhong)流(liu)傳著這(zhe)麼(me)一句話,“地產(chan)的游戲(xi),就是資本的游戲(xi)”,開發商想方設法為(wei)自己(ji)積累資本、疊加you)找(zhao)妗/p>

  大悅(yue)城控股作為(wei)“bai)噬鍆婕搖保 詮?荒暉腹刈槭迪至俗時鏡姆 懟/p>

  數據顯示(shi),過去幾(ji)年,大悅(yue)城控股資產(chan)總值一直處在低位,2014年僅錄得463.11億元,隨後幾(ji)年,這(zhe)一數字雖呈現階梯(ti)式增長(chang),但仍未突(tu)huang)魄? S氪ci)同時,大悅(yue)城地產(chan)的資產(chan)總值也一直在三位數徘徊(huai)。

  “通過整合,把yan) 戳礁霾惶 蟺墓 就騁壞揭黃(huang)穡  咀蘢什chan)會有一個比較大的提升(sheng)。”周(zhou)政指出,兩個上市平台整合之後,公司規(gui)模將會擴大,影響也會進一huai)郊喲蟆/p>

  2019年中(zhong)期,得益于重組,大悅(yue)城控股錄得資產(chan)總值1702.33億元,較上年年末增meng)82.61億元,同比增長(chang)99.33%;到了2019年三季度,這(zhe)一數值de)嫉770.63億元。

  數據來源︰企業財報、觀點指數整理

  在這(zhe)個“唯規(gui)模論英雄”的時代,大悅(yue)城控股通過重組增大體(ti)量同時,更多(duo)的融(rong)資大門(men)也隨之打開。

  2019年上半(ban)年,大悅(yue)城控股合共bo) 米式58.67億元,超過上年全年籌資總額50%,這(zhe)一數值更是2016年籌資總額的104%、2017年的92%。

  在接近160億元籌資總額當中(zhong),大悅(yue)城控股收到投資現金為(wei)4.38億元,而借款達到118.36億元,發行債(zhai)權所籌資金達到23.49億元,這(zhe)一數值為(wei)上年同期1.5倍。

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  事(shi)實上,重組與整合為(wei)大悅(yue)城控股的融(rong)資帶來了諸多(duo)利好。

  一方面,重組完成後,大悅(yue)城控股shang)緯傘控紅(hong)籌”ben)芄gou),這(zhe)種架構(gou)能讓me)笤yue)城控股充分(fen)借力兩jiang)刈時臼諧 >土 zhou)政也提到,如果香港平台融(rong)資好,可以在香港融(rong)資,如果A股股票市場好,政策跟(gen)得上,隨時可以配(pei)股。

  另一方面,隨著pan)ti)量增大、信用(yong)增強,大悅(yue)城控股獲(huo)取(qu)資金的成本也更加低廉。2019年上半(ban)年,大悅(yue)城地產(chan)平均融(rong)資成本為(wei)4.58%,而大悅(yue)城控股融(rong)資成本則為(wei)8.85%,這(zhe)也是重組為(wei)其帶來的重要(yao)價值。

  但在融(rong)資全面收緊的2019年,大悅(yue)城亦難(nan)xun)郎破瀋懟/p>

  數據顯示(shi),2016年至2018年,大悅(yue)城地產(chan)融(rong)資成本分(fen)別錄得4.31%、4.28%、4.39%,而2019年上半(ban)年的4.58%已(yi)是近四年以來最高(gao)值。

  “重組的確(que)能夠為(wei)大悅(yue)城控股帶來多(duo)方利好,但2019年行業形勢(shi)太難(nan)了,大悅(yue)城控股難(nan)免會受到影響。”

  伴(ban)隨著規(gui)模的增長(chang),大悅(yue)城控股在過去幾(ji)年也不斷加大杠桿。2018年負債(zhai)總值同比增長(chang)94.78%到1246.73億元,2019年上半(ban)年,這(zhe)一數值達到1338.13億元。同期,該公司流(liu)動負債(zhai)為(wei)774.57億元,同比增長(chang)五成。

  重組之後,大悅(yue)城控股資產(chan)負債(zhai)率和淨負債(zhai)率雖有所下降(jiang),但有息負債(zhai)較此(ci)前有了增長(chang)。

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  數據顯示(shi),2019年中(zhong)期,該公司有息負債(zhai)錄得321.9億元,第三季度增至636.55億元,而過往幾(ji)年,有息負債(zhai)僅為(wei)200億元左右。

  此(ci)外(wai),2019年中(zhong)期,大悅(yue)城控股短期債(zhai)務(wu)zhe)燦興黽(meng)櫻 畬 5.93億元。短債(zhai)增meng)油 保 霉 疽荒昴詰狡詵橇liu)動負債(zhai)也增meng)又(you)31.72億元,較年初增meng)詠00億元。

  基(ji)于短期債(zhai)務(wu)與一年內到期非流(liu)動負債(zhai)的增meng)櫻 笤yue)城控股短期償(chang)債(zhai)能力指標較年初有下降(jiang)趨(qu)勢(shi)。2019年上半(ban)年,該公司速(su)動比率為(wei)0.68,較2018年末的0.84有所下降(jiang)。

  雖然(ran)負債(zhai)增meng)佑氪笤yue)城控股的規(gui)模訴求有著必然(ran)聯系,但在樓市調控、去杠桿疊加金融(rong)監管趨(qu)嚴大背(bei)景下,行業內傳來一些(xie)聲音(yin),甚至有評論表示(shi),大悅(yue)城控股此(ci)舉(ju)存在“踩que)斫謐zou)”的風險。

  不過,無(wu)論是“快速(su)奔(ben)跑”,還是“踩對(dui)節奏(zou)”,重組之後大悅(yue)城控股已(yi)經走(zou)過了365天。長(chang)征路上,大悅(yue)城控股繼續解決同業競爭與市場化(hua)的挑戰jian)/p>

  2019年,大悅(yue)城控股試圖通過放棄部分(fen)子公司與業務(wu)的方式,逐(zhu)步解決同業競爭問題。據悉,該公司接連剝離(li)了北京中(zhong)糧萬科50%股權與北京名都房地產(chan)開發有限公司100%股權。

  彼時,市場將大悅(yue)城控股此(ci)番出售(shou)動作看作是子公司業績不佳的“無(wu)奈”之舉(ju),但大悅(yue)城控股則認為(wei)出售(shou)北京名都ji)恰叭? 禱hua)競爭”bei)信nuo)的兌現。

  至于市場化(hua)問題,大悅(yue)城控股透過混改方式,逐(zhu)漸降(jiang)低中(zhong)糧集團nuo)墓扇ㄕ急取(qu)/p>

  2019年年末,大悅(yue)城控股以6.73元/股的價格向太平人壽保險有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司等(deng)兩名發行對(dui)象(xiang)非公開發行股份(fen)360,443,001股,募集配(pei)套資金24.26億元。此(ci)次定增完成後,中(zhong)糧集團及一致行動人明毅持股比例從(cong)75.64%稀(xi)釋至69.28%。

  事(shi)實上,周(zhou)政此(ci)前就曾(zeng)提到,重組以後大悅(yue)城控股可以更市場化(hua)、更專(zhuan)業化(hua),也可以進行多(duo)元化(hua)混改、引(yin)進戰投,減持國(guo)有比例,但是國(guo)有單(dan)一大股東的地位huai)槐洌 芾淼匚徊(huai)槐洹/p>

  借助(zhu)重組的紅(hong)利快速(su)發展、兌現去同業競爭承諾(nuo)、混改引(yin)入戰投……大悅(yue)城控股運用(yong)了多(duo)種方式實現規(gui)模快步,對(dui)這(zhe)家yi)肫蠖yan),未來還有許多(duo)考驗,如何突(tu)出重圍站(zhan)上行業前端(duan),仍待努(nu)力。

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責任編輯︰張海營

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